서울시는 주택공급 활성화를 위해 오세훈 시장의 재개발 활성화 6대 규제완화 방안이 적용되는 첫 민간재개발 후보지를 처음으로 공모를 통해 선정한다. ‘주거정비지수제’ 폐지로 구역지정 요건을 충족하는 대상지가 대거 늘어남에 따라 기존 수시접수 방식을 정기 공모(연1회) 방식으로 보완해 무분별한 정비사업을 방지한다. 공모시 작년 공공재개발 후보지 공모 대상에서 제외됐던 도시재생지역도 포함된다.
공모는 9월 23일(목)부터 10월29일(금)까지(37일 간) 실시하고 12월 중 25개 내외의 최종 후보지를 선정할 계획이다. 최종 선정 후보지는 ‘신속통합기획’을 통해서 공공이 신속한 구역지정 절차를 지원하며, 아파트 건립시 2종 7층 관련 규제도 완화되어 사업성도 크게 개선된다. 정비구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 ‘주거정비지수제’가 폐지돼 그동안 재개발 기회가 없었던 낙후된 지역도 신청할 수 있다. 사업추진과정의 주민 동의절차도 3번에서 2번으로 간소화된다. 다만, 50% 이상 동의를 받아 추진하는 ‘주거환경개선사업지역’은 30%가 아닌 50% 이상 동의를 받아야 신청 가능하다.
구역별 평가로 구별 안배
시는 법적요건인 노후도 등 구역별 평가를 중심으로 후보지를 선정하되, 자치구별 여건과 추진의지, 구별 안배 등을 종합적으로 고려할 계획이다. 공모에 참여할 수 있는 대상지는 법령ㆍ조례상 재개발 정비구역지정 요건에 맞고 토지 소유자 30% 이상 구역지정에 대한 동의를 모두 충족해야 한다.
법적요건
재개발 구역지정을 위한 법적요건은 필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목인 노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40% 이하, 과소필지 40% 이상, 호수밀도 60세대/ha 이상 중 1개 이상을 충족하면 된다.
서울시 정책상 도시관리 및 보전이 필요한 지역인 특별경관지구, 역사문화환경 보존지역 등도 공모대상에 포함시켰다. 이들 구역은 자치구 사전검토 단계에서 자치구가 시 관계부서, 국토부, 문화재청 등과 사전협의를 거친 후, 협의결과를 반영해 후보지 추천 여부를 결정하게 된다.
서울시는 그간 보존에 치우쳐있던 도시재생의 한계를 극복하기 위해 재개발 등 개발ㆍ정비를 포함하는 방향으로 도시재생 패러다임을 대전환하고 있는 중이다. 도시재생지역에는 「도시재생법」에 따른 도시재생활성화지역, 「도시정비법」에 따른 주거환경개선사업(관리형), 「서울시 골목길 조례」에 따른 골목길 재생사업, 「국가균형발전법」에 따른 도시재생뉴딜사업이 모두 포함된다.
제외대상
① 공공재개발 및 2.4대책 등 후보지
② 토지등소유자 30% 이상 반대 구역
③ 전용주거지역
정량적 평가는 어떻게 하나
정량적 평가(표)는 신청구역들의 노후도 등 물리적 여건을 정량화·객관화하여 정비우선순위를 정하기 위해 서울시에서 법령/조례의 구역지정 요건 항목들을 주로 활용해서 만든 지표다. 노후동수(40점), 노후연면적(15점), 과소필지(15점), 접도율(15점), 호수밀도(15점)를 기본점수 100점으로 하고, 감점(-15점)과 가점(15점) 항목을 각각 3가지씩 두어 지역특성이 반영될 수 있도록 했다.
정량적 평가(표) : 기본점수(100점) + 감점(-15점) + 가점(15점)
▲ 기본점수(100) : 노후 동수(40), 노후 연면적(15), 과소필지(15), 접도율(15), 호수밀도(15)
▲감점(-15) : 주민반대율 –5점 이내 (20% ~ 30% : -1 ~ -5점) / 30% 이상 추천 제외
사용비용보조 –5점 이내 (1억 ~ 10억원 이상 : -1 ~ -5점) / 5년 이내 구역 한해 적용
구역면적 –5점 이내 (8.5만~15만㎡ 이상 : -1 ~ -5점)
▲가점(15) : 신축현황 5점 이내 (5% 이하 ~ 10% : 5점 ~ 1점)
재해위험지역 5점 (50% 이상 포함하고, 재해위험 해소인정될 경우)
주차난 심각지역 5점 이내 (세대당 0.25대 이하 ~ 0.7대 : 5 ~ 2.5점)
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자치구 여건
- 노후저층주거지 현황 : 자치구내 저층주거지, 노후건축물 현황 등
- 향후 10년간 주택수급계획 및 현재 아파트 개발계획 수립중인 구역수 등
- 주택 가격상승률, 이상거래 움직임 등 조사자료 등
- 생활SOC 현황 분포 및 분석자료 등
구역의 정책적 요건
- 입지 특성 : (권장) 정비구역 연접지역으로서 기반시설 연계가 필요한 지역
- 구역 특성 : (권장) 안전, 방범 등 주거환경개선이 시급한 노후지역
(재난시설물, 빈집 밀집지역, 상습침수지역 등)
(지양) 구역계 불일치, 돌출경관 초래지역 등
- 정책 특성 : (지양) 신청구역이 몰려있는 지역, 여러 사업이 혼재된 지역
재개발구역 투기방지 대책
후보지 선정 전, 재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모할 때는 공모 공고일을 ‘권리산정기준일’로 고시한다. 이를 통해 공모 공고일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 다세대 신축 등 지분쪼개기를 원천 차단한다. 후보지 선정 후, 분양권이 없는 비경제적인 신축행위를 제한하는 건축허가 제한과 실소유자만 거래 가능하도록 하는 ‘토지거래허가구역’ 지정 등 다각도의 조치를 취할 예정이다.
공모 내용에 대한 보다 자세한 사항은 “서울시 홈페이지(고시·공고란)” 및 “정비사업 정보몽땅(자료실)” 사이트에 게재한 공모 공고문을 통해 확인할 수 있다.
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