국토부가 규제 혁파 대상으로 금년 7월말까지 그린벨트 해제 및 조정을 약속했다. 그린벨트 해제를 어떻게 추진하면 대한민국 최악의 규제 대못을 뽑아내고 국토의 환경친화적인 활용과 계획을 유지할 수 있을까?

부산시가 대기업 유치도 못 하고 녹산공단, 금사공단 등 기존 공단에 입주한 중소기업도 일감이 없어 문을 닫는 경제 위기에 처해 있다. 이러한 경제 ~위기에 부산시는 김해공항이 유지되는 한 완충지대로 남아 있어야 할 공항 주변 강서구 전체 그린벨트를 해제하는 난개발을 넘어 절대 해서는 안 되는 막개발을 국토부와 함께 추진하고 있다. 지자체의 막개발을 막을 책임이 있는 국토부와 LH 공사의 전향적인 자세 전환이 절실하다.

 

그린벨트 현황과 해제범위

도시 팽창을 막는 그린벨트를 잘 보존해 미래세대에게 남겨두는 것이 환경친화적인 도시계획이라고 생각하는 사람이 많다. 그러나 우리 국토 현실은 그렇지 않다. 그린이 담보되지 않는 곳이 많기 때문이다. 창고나 축사로 도시 흉물이 되어 온 그린벨트는 우리가 생각하는 만큼 잘 보존되고 관리되고 있을까? 결코 아니다는데 문제의 실마리가 있다. 지금 세계 도시들은 도시민의 쾌적한 생활환경 보장을 위해 커뮤니티 내 생활 녹지지가 많은 정원도시(garden city) 경쟁을 하고 있다. 기존 회색 도시들의 재개발ㆍ재건축사업 시 환경지침 등에 30% 공원녹지 의무화 등을 통해 생활권 녹지 부족 문제를 개선할 수 있다. 그린벨트 해제 지역도 마찬가지다.  개발 부지 전체 면적의 30% 녹지를 의무화하고  정원 선도 도시가 되도록 단지를 디자인한다.

 

▲그린벨트 해제하면 안 되는 지역

대도시 그린벨트 해제 금지구역은▲ 해발 고도 50m~100m 이상 산지 ▲소음피해와 확장성 등에 영향을 주는 공항 완충지대 ▲ 해수면 상승 등 재난방지와 연안 침식 방지 및 경관 보호에 필요한 연안 경계 50~100m 이상 연안녹지(해수욕장 300m 이상) ▲갈대밭 등 연안 습지나 초지 습지 등은 생태계 보호 구역으로 남겨둔다.

또한 현재 그린벨트 지역은 아니지만 도시재생 사업으로 연안 매립 지역은 연안에서 100미터 구간은 완충지대로 그린벨트 규제에 상응하는 토지이용 제한을 해야 한다. 부산 북항 랜드마크 부지와 같은 연안 완충지대는 해수면 상승 등 기후변화를 고려하여 도시계획상 공원녹지로 지정해야 한다. 부산항만공사는 이 부지를 매각해 주상복합 건축이 가능하게 하므로 시민들의 반발이 크다.  부산항만공사가 부산시민을 위해 해양 매립 개발이익 환원 차원에서 랜드마크 부지에 정원을 조성하고 김영삼 기념관을 건립했으면 한다.

 

다음은 시민의 온전한 토지 소유권  보장을 위해 그린벨트 해제와 동시에 제거해야 할 대도시 규제들을 살펴 보기로 한다.

▲상수원 보호구역 해제가능 지역

지방 상류댐 주변 상수도보호구역은 해제하면 안 된다. 그러나 오염이 이미 진행된 대도시는 대기오염으로 취수댐이 있어도 안전한 식수 공급을 담보할 수 없다. 오염 우려가 있는 도심이나 산단이 있는 회동수원지처럼 오염된 취수원을 보호하기 위한 상수원보호구역 지정은 의미가 없다.  주민 피해만 가중될뿐이다. 이러한 점에서 금정구 일부 지역 및  노포터미널 역세권 개발계획 내 상수원보호구역의 그린벨트는 전면 해제하는 것이 바람직하다. 기존 정수장의 정수 역량을 키워 물 공급을 하고 , 바이패스로 전국 상류댐을 연결해 상류댐물 을 식수로 대체하거나 신규 댐을 설치한다. 취수원 다변화가 댐 설치나 기존 댐 수자원 공유가 되어야지 강물 취수원을 여러 곳에 조성하는 것이 되어서는 안 된다(참조 하단 관련 기사 "금정구의 이상한 상수원보호구역, 즉각해제하고 주민피해 보상해야").  

 

▲문화재 보호구역 해제 가능 지역

문화재보호구역도 부산 강서구 철새도래지 등 수변공간과 논 등 셀터는 해제에서 제외한다. 그러나  실제 문화재가 존재하지 않은 금정구 범어사 주변  문화재보호구역은 전면 해제한다. 문화재가 실존하지 않는 사찰 인근 문화재보호구역 지정은  부적절하다(참조 하단 관련 기사 "금정구의 이상한 상수원보호구역, 즉각해제하고 주민피해 보상해야")..

유물 출현은 개발해 보아야 알 수 있으므로 도시계획상 문화재보호구역 지정은 무계획적이다.  문화재가 출토되면 발굴 지역의 보존 필요성에 따라 문화재보호구역으로 재지정ㆍ관리하거나 유물만 박물관이나 기타 장소에 따로 보관ㆍ전시하면 되므로 문화재보호구역 지정은 하지 않는것이 합리적이다.  부산 금정구 범어사 주변처럼 유물 가능성 추정만으로 재산권 행사를 막는 문회재보호구역 지정은 사유재산권을 보호하는 헌법정신에도 배치된다. 

이 지역의 그린벨트를 해제하더라도 지자체는 중앙도시계획심의위원회와 환경부 전략환경영향평가 등을 거치지 않고 지속가능한 도시계획 수립과 환경지침 등을 지키면 지속가능한 녹색 도시가 되도록 관련 지침을 지속적으로 보완해서 도시 경관과 생태계를 지켜 나갈 필요가 있다. 

 

▲ 풀 곳은 안 풀고 안 풀 곳은 푼 부산시 그린벨트 해제

지난해 말까지 해제된 부산시 그린벨트 면적은 53.85㎢로서 그린벨트 해제 가용총량 66.21㎢ 중 11.51㎢만 여유가 있다. 부산시가 진행 중인 현안 사업인 강서구 연구개발특구와 맥도 100만 평 국가공원추진, 서부산유통단지 개발 사업들을 포함하면 그린벨트 해제 가용 총량은 85만㎡로 전체 해제 요구 면적의 1.2%에 불과하다.  현재 국토부가 허용한 그린벨트 총량제만으로는 부산시의 계획사업을 모두 추진할 수 없다는 것이 부산시 그린벨트 전면 해제 요구 사유다. 그러나 이것은 해제 지역 선정부터 잘못되었다. 부산시가 가덕신공항(국제선)과 이원화 운영을 계획 중인 김해공항(국내선)이 폐쇄되지 않는 한 김해공항 확장에 영향을 주므로 결코 추진하면 안 되는 연구개발특구와 제2에코델타시티 조성 사업 등이 들어 있다. 이것은 그린벨트 전면 해제에서 제외되어야 하는데 국토부와 환경부가 이를 간과하여 이미 해제되었거나 해제 추진 중이다. 따라서 가덕신공항을 백지화하고 이미 해제된 그린벨트 지역이 산단과 주거지로 개발되지 않도록 김해공항 확장 사업을 신속히 추진하지 않으면 안 되는 사유가 된다. 

국토부가 부울경 지자체장들의 건의를 받아들여 그린벨트 전면 해제가 더 현실적이다. 그렇게 되어야 지자체가 원하는 곳에 지침에 따라 적절한 지속가능한 개발을 할 수 있다. 그린벨트를 전면 해제하더라도 해당 지역이 개발되려면 추가적인 도시계획을 수립하여 형질 변경 등 절차가 여러 차례 남아 있는 만큼 지침만 잘 만들어 준다면, 난개발은 막을 수 있다. 국토부는 난개발을 사전 차단하도록 필요한 지침을 잘 수립해야 한다.

 

불필요한 곳 그린벨트 강화 시 부작용으로 불요불급 대형 난개발 초래, 부정부패 온상

그린벨트를 강화하면 오히려 해제를 위한 로비성 부정ㆍ부패가 난무하게 된다. 지자체가 그린벨트 해제에 필요한(용이한?) 중앙정부 산하 공기업과 협업하여 개발이익에 급급한 나머지 불요 불급 초대형 난개발을 자초하는 경향이 있다. 그린벨트를 해제한 곳에는 대부분 신도시가 조성되는데 이 신도시가 도심 재개발을 저해하여 도심은 슬럼화되고 신축 아파트 가격이 노후 재건축 아파트 가격을 끌어 올려 아파트값 상승의 원인이 된다. 또한 신도시의 경우 많은 인프라가 필요하므로 국고지원이 증가하고 공영개발인데도 불구하고 과도한 이윤 추구로 오히려 주택값을 올리는 경향이 있다. 부산의 제2센텀지구, 연구개발특구, 제2에코델타시티는 중앙정부 공기업(수자원공사와 LH 등)과 지자체 산하 공기업(도시공사 등)이 협업해 초대형 프로젝트를 진행하는데 국가부채와 지자체 부채가 늘어날 우려가 있다.

 

▲첨단산업 유치 불발 제2센텀지구, 부산도시공사 풍산부지 매수 ㅡ지방채 발행 정부가 막아야 

제2센텀지구는 부산시가 그린벨트를 해제하기 위한 명분으로 첨단산업단지 조성한다고 했지만 80%가 주거지 개발로 재조정되었다. 제2센텀의 풍산(주)은  8,000억 원(매입가 192억 6천만 원, 매수 예정가 8,900억 원)의 개발이익이 예상된다. 국회는 지자체 부채가 지자체 본예산의 20~30%를 초과하면 지방채 발행을 허용해서는 안 되는 지방재정법 개정을 해야 한다.

부산도시 공사가 풍산 매수시 8,900억 원의 부산시 부채가 발생된다. 부산도시공사가 부지를 조성하여 매각될 때까지 이자를 부산시 예산으로 부담해야 되고 부지가 안 팔릴 시 헐값에 매각하는 등 부조리가 발생한다. 2022년 년말 현재 부산시 부채는 이미 본예산의 50%, 7조원을 넘어섰기 때문에 지방채 발행을 통해 부지 매수를 하면 안 된다. 부산시 부채가 8조 원에 근접한다. 더 이상 부산시 부채를 늘려서는 안 된다. 개발이익이 나려면 유치 희망 산업시설은 입주 희망자가 없어 결국 아파트만 들어설 수 있다. 제2센텀융복합 개발은 그린벨트 해제 구실에 불과하다. 부지 매수와 부지조성, 택지 매각을 통해 부산 도시공사가 수익을 남기려 한다면 난개발과 고분양가를 허용하게 되고 여기에 이권 개입 등 부조리가 양산되는 것이다.

제2 도시 부산시가 1인당 지역내총생산과 1인당 지역총소득 면에서 최하위 그룹에 머물고 있다. 부산시가 성장 산업에 투자 여력이 안 되는 등 선택과 집중 전략이 부족하고 관광도시를 표방하는데도 불구하고 생태ㆍ 역사 ㆍ문화 ㆍ관광 인프라 개발에 소홀한 탓이다.

LH가 부지개발을 하여 부산시와 협업해 소위 말하는 개발 이익을 취하고 양 기관 공히 부채를 양산하면서도 직원에게는 거액의 성과금을 지급한다. 부지 미분양으로 손실이 생기면 국고에서 국민 세금으로 메꾸는 안일한 인식으로 사업을 진행하니 국가 및 지자체 공기업 부채는 폭증하고 있다.

부울경 지자체는 중앙정부의 각종 규제와 인구소멸로 쇠퇴 일로를 걷고 있다. 지방발전을 위한 새로운 패러다임이 필요하다. 비단 그린벨트뿐만 아니다. 부산시가 김해공항 운영에 지장을 주는 강서구 개발대신 금정구와 기장군 개발을 추진할 수 있는데 왜 김해공항 완충지대 그린벨트를 국토부가 허가하는지, 보다 엄격한 공항 완충지대 관리가 필요하다.

 

 

 

그린벨트를 해제하면 난개발밖에 될 수 없나?

▲전체 부지면적의 30%를 공원녹지로 조성하는 파크시티, 정원도시 의무화해야 

개발 수요가 증가하기 때문에 그간 해당 지자체들은 매번 그린벨트 해체 총량을 늘리기 위해 갖은 노력을 다했다. 정부 지방분권 규제개혁 1호 사업은 단연 그린벨트 해제다. 왜냐하면 정부 규제 중 가장 큰 규제이기 때문이다. 자치역량 운운하면서 지자체를 불신하는 것은 해제 반대 사유가 될 수 없다. 그린벨트 해제를 반대하는 국민이나 공직자가 있다면 난개발 때문이라고 할 것이다. 그린벨트를 그대로 존치하면 오히려 국토이용계획을 제대로 수립할 수 없다. 대규모로 곳곳에 그린벨트가 암초처럼 존재하기 때문이다. 난개발을 막으려면 보도의 넓이, 용적율과 공원과 부지별 녹지 비율 등을 담은 환경지침을 상세하게 만드는 것이다. 전체 부지의 30%를 공원녹지로 조성하는 파크시티 의무화를 환경지침에 포함시켜 생활권 녹지가 보장되도록 국토부가 광역도시개발 지침을 통해 지자체가 이를 지키도록 한다면 난개발이 아닌 녹색도시로 거듭날 수 있을 것이다.

지방자치 선진국 도시인 파리나 뉴욕 은 그린벨트 없이 도시계획이나 환경지침 등을 통해 이상적인 녹색도시가 조성되고 있다.  회색도시에서 건강과 생명을 불어 넣는 녹색도시로의 혁신은 세계 곳곳에서 진행 중이다.

그린벨트는 선진국 녹색 도시에는 없다. 그린벨트 해제 총량 확대, 해제기준 및 행위허가 기준의 대폭 완화 등 단계적인 로드맵 제시 대신 15분도시 등을 통해 생활권 녹지와 공원을 확대하고 녹색 의무화를 포함한 환경지침을 실시하면 녹색도시가 될 수 있다.

 

부산시 시역 총면적 중 약 절반이 산지

그린벨트는 헌법이 보장한 사유재산권에 대한 장기간 침해를 국가나 지자체가 지주들에게 현금 보상 없이 엄격히 그 사용을 제한하였다. 농업용 개간ㆍ수종 변경ㆍ상하수도 시설 설치 금지 등으로 인해 주민이 생활상 겪는 불편을 해결하려다 범법자가 되기도 한다. 그린벨트는 성남시 대장동 개발에서도 볼 수 있듯이 개발 주체들의 이익을 극대화하기 위해 지자체가 허가권을 남용해 부정부패를 일삼고 지역 주민에게는 공시지가로 헐값에 토지를 강제 매수해 삶의 터전을 짓밟고 사유재산 강탈을 자행해 왔다. 그린벨트는 축사, 창고, 나대지 상태로 방치된 곳도 많은데 녹색 허파라고 잘못 홍보되어 국민은 그린벨트를 당연히 보존해야 하는 걸로 알고 있다. 그린벨트에는 현재 공원과 하천도 포함되어 있다. 이러한 곳은 그린벨트로 지정하지 않아도 도시계획상 개발이 불가능한 곳이다. 

2019년 9월 기준 부산시 총면적은 769.89㎢, 산지 면적은 347.15㎢로 전체 면적의 45%, 약 절반가량을 차지해 산지를 절개해 개발하지 않고는 시 확장이 불가능하다. 환경 전문가들이 우리나라 그린벨트 규제가 세계에서 유일하고 그 규제도 가장 강력해 전면 해제해야 한다고 역설하고 있다. 부산시의 경우 개발수요는 느는데 그린벨트로 산지 이용이 불가능하니 환경 위해에도 불구 하고 개발수요를 감당하기 위해 해양 매립에 의존하는 실정이다. 

국토부는 해수면 상승으로 인한 연안 침식이 우려되는 해안이나 공항 등 완충지대가 절대적으로 필요한 곳을 제외하고 그린벨트 전면 해제로  규제 혁파를 해야 한다.  연안과 공항 등 완충지대가 필요한 지역은 일정 면적 이상 주변 개발을 금지하도록 관련법과 지침을 더욱 강화하는 것도 동시에 요구된다.  

그린벨트 해제 0순위는 상수원보호구역이 있는 금정구와 가덕신공항 입지로 선정된 가덕도가 있다.

 

▲그린벨트 해제요구 0순위 가덕도, 해제 후 신공항 아닌 리조트 도시로 개발

    ㅡ탄소중립(carbon free) 역사 ㆍ문화ㆍ 정원 도시, 가덕도 관광 종합 개발

가덕도는 부산시가 보물섬이라고 명명할 정도다. 연대봉에 올라가면 부산시와 대마도가 한눈에 들어오는 장엄한 해돋이와 아련한 해넘이를 모두 볼 수 있는 빼어난 뷰를 가지고 있다. 생태자원도 풍부하여 자연경관도 수려하고 문화재도 많은 섬이다. 신공항을 건설하면서 국수봉을 폭파해 전체 공항 부지는 약 120만 평이다. 280만 평 김해신공항의 40% 면적에 불과하다. 건설비용은 김해신공항의 4~6배 예상된다. 수심 20m 매립지 조성 성토 시 생태계 파괴가 역사상 최대인 난개발 ㆍ반환경 국책사업이 될 가능성이 있다. 

탄소 유발 가능성이 매우 높은 가덕신공항을 폐기하고 가덕도를 탄소중립 도시, 스로우시티로 개발하려면  교통부문과 주거 부문의 탄소 제로 정책이 수반되어야 한다. 기존 취락 지역은 제외하고 전 해안의 100m 이상을 국립 해안공원으로 조성하여 연안 생태계를 해수면상승과 기후변화로 인한 침식으로부터 보호하고 리조트 리조트 개발 시 정원 도시로 조성한다.

세계적인 관광도시, 은퇴자의 도시 샌프란시스코에는 공원이 많다(구글지도 빨간색 부분). 부산시도 관광도시로 도약하려면 샌프란시스코나 싱가포르처럼 공원과 다양한 정원을 많이 조성해야 한다. 관광이 미래 성장 산업이다. 부산시가 부채가 많아 막대한 지방비가 매칭비로 투입해야 하는 미래 신성장 동력사업을 여러 개 추진하는 것은 무리가 있다. 국가도 국가사업 추진에 필요한 지방비 매칭 자금이 부족해 제외시킬 뿐 아니라 일류 기업도 공기가 안 좋고 물이 안 좋은 도시, 암사망률 1위 도시 부산에 안 온다. 하루빨리 수돗물을 댐물로 공급해야 한다. 부산시가 성장하기 위해서는 소형모듈원전 선박 도시로 제조업을 살리고, 민간 투자도 손쉽고, 비교적 다양하게 적은 지방비로 조성할 수 있는 역사문화 관광 정원 도시로 나아가야 하는 이유가 바로 여기에 있다.

교통부문은 케이블카나 트램 또는 전기 버스, 해상버스(sea bus)를 주 이동 수단으로 하고 김해공항이나 시내 접근을 위해 가덕도 입구까지만 기존 부산시 광역철도를 확장해 연결한다.  트램(전기차)은 일주도로에, 해상버스는 다대포, 감천, 송도, 자갈치, 영도, 광안리, 해운대 등) 노선별 장거리, 중ㆍ단거리 노선으로 구분한다.

가덕신공항이 들어서는 대항항 주변은 역사 탐방으로 이름난 일본 포진지를 포함한 동굴만 10개가 있고 몽돌 자갈로 다져진 해변이 있다. 이 동굴들은 가덕신공항 성토용 폭파 대상지로 모두 사라지게 된다.  공항 대신 그린벨트를 해제해 리조트 도시로 개발하여 부산 가덕도가 발리처럼 세계적인 휴양 도시나 신혼여행 관광지로 거듭나게 할 수 있다.

가덕도를 한 번이라도 둘러본 사람이면 이곳은 공항 터가 아닌 리조트 도시로 개발해야 하는 것이 최적 안이라고 생각한다. 공항이 입지할 대항항과 연결된 새바지항은 샛바람을 맞는 곳으로 태풍 길목이며, 짙은 해무가 자주 끼는 곳이어서 공항이 건립되면 비행기 착륙 시 시야 확보가 어렵다. 착륙시 바다에 빠지는 해상사고가 있을 수 있어 공항 입지로서 부적합하다. 역사 유적지 훼손과 태풍 길목, 해무 등 재해 유발 자연환경을 검토해 보면 가덕신공항은 백지화가 타당하다.

이러한 생태계 위협을 피해 가덕도에 관광 리조트 도를 구축한다면 다대포와 연결해 최고의 관광지로 개발할 수 있다. 가덕도는 싱가포르 센토사, 인도네시아 발리에 버금가는 휴양지가 될 수 있다. 

 

한옥 호텔을 넘어 회 등 숙박비에 포함되어 비싸지 않은 가격의 한정식 코스 요리도 제공한다. 이외에도 한국식 때밀이 목욕ㆍ마사지 서비스를 갖춘 찜질방과 각종 치료용 광물질을 넣은 숲속 온천탕, 수영을 원하는 이를 위해 풀빌라 형 한옥 리조트도 조성한다. 한옥 호텔 내부에 한국식 정원이 있는 연못과 정자도 갖춘다.. 

   

 

▲ LH와 지자체 도시공사 해체, 토지개발 방식 혁신으로 지자체와 국가 부채 폭증 막아야

이것을 개선하려면 그린벨트 사업지 토지개발 방식을 바꾸어야 한다. 지자체 산하 도시공사와 LH 같은 상설 공공기관은 해체하여 민영화하고 자산은 주택기금에 귀속시킨다. 공룡 조직 운영과 이자 지불을 위해 공공이 개발한 주택가격은 계속 올라가고 있다. 민간이 따라 올리니 주택가격은 천정부지로 치솟아 '내집마련 젊은이의 꿈'을 앗아간다.  LH와 도시공사 대신 지자체와 국가가 개별사업마다 법인을 따로 만들어 부지조성과 아파트 설계ㆍ 단지 기반 시설부터 시공까지 공모를 통해 선정 운영한 뒤 해당 사업이 끝나면 정산 후 법인을 해산하는 방식을 채택한다. 도시재생센터ㆍ도시공사ㆍ LH를 상설 기구로 유지하지 않으면 연금과 4대 보험 및 보너스를 지급하는 직원을 고용하지 않아도 되므로 부채가 발생하지 않고 민간 컨설팅업체들의 성장을 도와 설계와 시공 기술이 발전해 다양한 건축 모델을 개발할 수 있다. 정산 수익금은 주택기금에 귀속시켜 임대사업도 촉진하고 다음 사업 종잣돈으로 사용할 수 있는 이점이 있다. 사업마다 다양한 전문가나 컨설팅업체들이 참여해 지금까지와는 다른 지역 차별적, 독창적인 커뮤니티 개발이 가능하다.

민관협력 개발 방식을 채택하되, 공공성 확보와 난개발을 막기 위해 환경지침과 지구단위계획에 기반한 공원과 기타 인프라, 목표 개발 시설을 조성한다. 민관협력 개발은 약탈적 토지 수탈도 막고 난개발도 방지할 수 있다. 민관 협력 개발은 지자체가 개발이익을 극대화하기 위해 지주 착취를 공공성으로 포장해 지자체 산하 공공기관이나 지자체 인정 특정 법인이 막대한 개발수익을 취하는 대장동 방식과는 다르다. 지자체 부채도 줄이며, 투명성을 기초로 하여 일반 재개발 사업처럼 지주가 참여하므로 사업 진행 속도도 빠른 이점이 있다. 

부산도시공사 운영을 보면, 2022년도 1분기 780억 원의 매출과 26억 원의 당기순손실이 났다. 2022년도 1분기 자산총액은 3조77억 원, 부채는 공사채 등 금융부채 7천1백40억 원, 분양선수금 등 영업 부채 3천7백33억 원이고, 부채비율은 56%로서 약 1조8백73억 원규모다. 부산시 공공기관이 영업 실적이 나빠 부채를 양산하고 있다. 자산 정리하고 부채도 빠른 시일내 정산해야 부산시가 지속 가능한 도시로 성장할 수 있다. 부산도시공사뿐 아니다. 과감하게 지자체와 정부 부처 공공기관은 정리해야 국가 부채도 줄이고 지자체 부채도 줄일 수 있다.

2022년 말 부산시 부채가 7조 원대로 폭증한 상태에서 현재 부산시가 추진하고 있는 제2센텀을 조성하기 위해 산하 공공기관인 부산도시공사에게 풍산부지를 8,900억 원 주고 매수하게 허용하면 부산시 부채는 8조 원대에 근접하게 된다. 풍산 부지는 중금속이 많아 토양 정화 비용과 정화시간이 예상보다 많이 들 수 있어 도시공사가 단기간 승부를 보기 어려워 투자에 신중을 기하는 것이 좋다. 부산시 부채가 8조 원대이면 연간 이자만 2,000억 원대가 된다. 이렇게 부채가 많을  경우 부산시는 재정 여력이 없어 성장 산업 유치를 못 하게 되는 희망 부재 도시가 될 수 있다. 어떤 형태로든 센텀2지구가 개발되더라도 (주)풍산이 이주 후 토양 정화비용을 부담하는 계약 조건이 필요하다.

부산시가 최근 강서구 그린벨트 해제를 위해 김해공항 완충지대에 각종 미래 성장 산업을 유치한다는 명목으로 여러 가지 산업지구를 기획했지만 모두 부산시민과 중앙도시계획심의위원회를 눈속임하기 위한 수단이라고 생각하는 시민이 늘고 있다. 지방 산단 개발로 시작되었던 제1센텀도 거의 아파트로 개발되었고 유치한 기업이 없다. 그 이유는 부산시가 성장 산업을 키울 재정 여력이 없기 때문이다. 이 상태로서는 강서구도 제2센텀도 그린벨트 해지된 곳은 아파트 개발밖에 안 되는 결과가 예상된다. 원도심 재개발이 활성화되려면 부산시가 제2센텀이나 강서구에 아파트를 지어서는 안 된다. 부산시가 이러한 방식으로 신도시를 조성하면 부산시 부채는 폭증하고 중ㆍ동구 등 원도심은 더욱 슬럼화되어 빈익빈 부익부가 도시 불균형이 더 심화된다. 

대안을 말하자면, 부산시가 부산도시공사 대신 대지주 풍산 등이 포함된 민관협의체 법인을 신설하고 센텀2지구 사업을 맡을 민간 대기업을 설계와 함께 공모해 사업 시행을 추진한다. 모니터링은 민관협의체 법인이 그간 시행사가 선정해 부실 의혹이 많았던 감리 등을 직접 선정해 공사 를 철저히 감독한다. 시공사는 시행 민간기업이 맡는다. 단 부실 공사가 발각되면 재공모를 통해 다양한 시공회사를 선정할 수 있다. 사업이 완료되면 시행ㆍ시공사를 모니터링하는 민관협의체 법인은 청산해 일정 비율의 이익을 환수하여 부산시에 귀속시킨다. 그렇게 되면 부산시 부채는 늘어나지 않게 되고 부산시가 토지 보상 시 은행 부채를 지게 되는 부지개발로 인한 이자를 부담할 필요가 없다. 이것은 하나의 좋은 도시개발 방안이 될 수 있다.