국토부 ‘1기 신도시’ 재건축 급추진 부작용 우려된다
국토부 ‘1기 신도시’ 재건축 급추진 부작용 우려된다
  • 글로벌환경신문
  • 승인 2022.10.12 07:06
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국토부, 정비기본계획 수립 총괄기획가 위촉보다 환경지침 배포 필요

 

 

표를 얻기 위해 내세운 공약이 정부와 지자체의 발목을 잡고 있는 곳이 한 두군데가 아니다. 공항과 재건축ㆍ리모델링, 군부대 이전,혐오 공공시설ㆍ신청사등 각종 이전 공약이 바로 그것이다. 이러한 다소 불필요하거나 긴급하지도 않은 민원성 사업을 위해 낭비되는 예산 때문에 정작 정부가 하여야 할 낙동강 유역 주민을 위한 신규댐 건설과 안전한 수돗물 공급, 강 관리나 하천ㆍ해양 오염원 제거에 쓰여야 할 예산은 뒤로 밀려나 환경 후진국의 멍에를 안고 있는 것이 대한민국의 현주소다.

재건축·리모델링이 어떻게 대통령 공약이 될 수 있는가? 자지ㆍ경제 선진국은 지역 현안 사업 공약은 대통령이 하지 않는다. 우리도 차제에 구 공항 이전 및 신공항 건설 등 막대한 예산이 소요되면서 중복 예산이 소요되는 인프라 사업 공약은 하지 않아야 한다. 지자체마다 사용이 충분한 공항도 지자체장이 이전하려 하고 있고 구청사로 업무가 가능한데 청사를 이전하는 등 예산 낭비가 늘어나고 있다. 지역마다 표를 얻기 위해 현안 사업이라는 뜨거운 감자를 내놓으면 대통령과 정부는 마땅히 하여야 할 국가 과업을 하지 못하게 되는 것이다.

재건축과 리모델링도 마찬가지다. 일산과 분당은 1기 신도시중 저밀도와 고밀도 지역이 적절히 안배되어 도시 디자인 측면에서 가장 잘 설계되어 있는 계획도시다.

수도권뿐 아니라 전국적으로 미분양도 늘어나고 실물경기가 안 좋은 이 시점에 주민들이 집값 올리기 위해, 노후화되어 살기 불편하다고 리모델링과 재건축을 원한다고 정부가 급추진한다면 부작용만 낳을 뿐이다. 정부가 주민 불만을 가라앉히려고 급하게 조치할 것도 아니다.

국토교통부가 내년 2월까지 특별법까지 검토하면서 11일 분당·일산·평촌·산본·중동 등 5개 신도시 정비기본계획을 자문할 총괄기획가(MP)를 위촉했다. 지난 정부때 총괄기획가가 도시재생 사업에 어떠한 역할을 했는지 자문해 보아야 한다. 서울시와 부산시 등의 총괄기획가와 도시재생센터의 예산 낭비는 없었는지 살펴볼 일이다. 사업기간 단축을 위해 지자체도 발 벗고 나섰다. 고양시는 자체적으로 2023년 말까지 일산을 재정비 ‘선도단지’로 선정해 재건축ㆍ리모델링 관련 기초조사, 사업 타당성 분석 등을 위한 컨설팅 용역, 안전진단 등을 지원한다. 재건축ㆍ리모델링 사업은 지자체 소관 업무다. 고양시는 국토부의 기본방침이 나오면 도시주거환경정비 기본계획’을 신속 변경해 재건축·리모델링을 앞당길 계획이다.

파이낸셜뉴스( 2022.08.22 05:00)

용적율과 면적이 일목요연하게 잘 정리된 수도권 1기 신도시 현황

파이낸셜뉴스( 2022.08.22 05:00)

 



백송마을(5단지)·강촌마을(1~2단지)·백마마을(1~2단지) 등이 재건축 안전진단 요청, 문촌마을 16단지 리모델링 시공사 선정과 강선마을 14단지 리모델링 1차 안전진단 용역발주, 22개 아파트 단지 재건축추진준비위원회 출범 등 일산 주민들도 발 빠르게 대응하고 있다.

1기 신도시의 공원과 호수 등은 그대로 두고 개발에 따른 환경용량 초과 등으로 인한 하수처리시설 증설, 교통 대란, 미세먼지 및 거리 소음 발생은 줄이고 개별 아파트별로 차별화된 계획이 수립되어야 하는데 총괄 건축가는 이 역할을 모두 할 수 있는 것은 아니다. 오히려 전문가의 성향에 따라 단지와 도시 간 디자인의 차별성이 적어지는 문제점이 예상될 수 있다.

1기 신도시만을 위해 정부가 특별법을 제정하고 총괄기획가를 정부 예산으로 지원하는 것은 예산의 적절한 사용이 못 되고 부작용이 많을 것이 예견된다. 재건축 리모델링은 정부가 나설 일이 아니기 때문이다. 지자체도 주민이 재건축계획을 수립해 오면 TF 등을 설치해 '재건축리모델링신규주택건설환경지침(이하 환경지침)'에 맞추어 잘 하고 있는지를 점검하면 된다.

정부의 총괄기획가 위촉은 1기 신도시 단지 전체의 디자인을 바꾸려고 계획하지 않는다면 불필요하다. 그러나 1기 신도시 조성은 정부가 추진했지만 재건축 리모델링까지 정부가 추진해서는 안 된다. 전국에 많은 노후 신도시가 있기 때문이다.

 

재건축리모델링신규주택건설환경지침, 임대주택 비율 30% 이상과 녹지 비율 30% 이상 규정

정부가 해야 할 일은 전국 모든 도시의 재건축 시 도시 기반 시설에 가장 큰 영향을 미치게 될 환경지침 등을 제시하고 주민들은 이에 따르도록 하는 것이다. 환경지침에는 지속 가능한 도시 개발을 위한 건축과 배수, 도심항공 모빌리티, 우수 저장시설, 용적율과 기부채납율에 따른 용적율 인센티브 등이 들어 있어야 한다. 임대주택 비율 30% 이상, 전체 부지 면적의 녹지비율 30% 이상이 재건축ㆍ리모델링의 조건이 되어야 한다. 이것은 모든 신축 대규모 주택개발에도 적용되는 기준이 되도록 환경지침에 포함되어야 할 것이다.

1기 신도시 중 일산을 선호하는 사람들은 일산의 용적율이 낮아 쾌적한 환경을 누릴 수 있기 때문에 선호한다. 만약 수요 예측도 하지 않고 전부 고밀도 개발로 간다면 현재 일산의 도시 어메니티가 사라질 것이다. 일산은 향후 GTX 개통 후 수도권 주택수요 등을 고려하여 재건축 리모델링을 해도 늦지 않다는 의견이다. 

따라서 1기 신도시별 용적율도 지자체마다 달라야 한다. 지자체별 주택 수요가 다르기 때문이다. 예를 들어 일산에 여의도와 같은 용적율을 제공한다면 빈집이 많아져 공급 대란이 올 수 있기 때문이다. 중국은 빈집이 200만 채가 되어 경제 붕괴가 예상된다고 한다. 중국 정부가 부동산 안정을 위해 집을 몇 채씩 사라고 공무원에게 강제 매입을 요청하고 있지만 수요보다 많이 늘어난 매물을 소진하기는 어려워 건설사 부도와 은행대출 중단 등 중도금 미납으로 인한 경제 불안정은 가속화되고 있다. 우리나라도 이러한 중국 전철을 밟지 않으려면 정부가 특별법으로, 지자체가 선도구역 지정 등으로 재건축ㆍ리모델링을 촉진하는 정책을 한꺼번에 무리하게 추진하지 않아야 한다. 신도시 주민들도 정부의 책임이 아닌데도 시위 등을 통해 목적을 달성하려 하면 정부도, 주민도 모두 힘들어지는 결과를 초래할 수 있음을 인지할 필요가 있다.

아울러 경기가 침체하고 경상수지가 악화하는 이 시점은 정부가 세수를 늘리고 민원을 잠재우기 위해 재건축ㆍ리모델링을 촉진할 것이 아니라 과도한 집값의 연착륙과 미분양 주택 매물 소진을 위해 건설사들의 신규주택 건설을 규제할 때임을 인식해야 한다. 이러한 점에서 지자체는 재건축ㆍ리모델링 선도도시 지정을 서두르지 말아야 하고 정부는 1기 신도시뿐 아니라 전국의 모든 신도시 재건축ㆍ리모델링 사업의 난개발을 막기 위해 수도권 1기 신도시에만 총괄기획가를 위촉할 것이 아니라 국토부와 환경부가 공동 기획ㆍ집성한 환경지침을 만들어 각 지자체에 배포하고 이를 지키도록 감독하는 것이 필요하다.

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